¿Cuanto pagaré en IRPF si Permuto o Intercambio mi Vivienda?

Cuando se vende una vivienda se obtiene un beneficio por el que no siempre hay que pagar al fisco. No hay que declarar nada en el IRPF (ingresar cantidad, si aconsejo hacerlo constar) si se cumplen estas dos condiciones:

- Que la venta corresponda a la vivienda habitual.

- Que el dinero de esa venta se destine a la compra de otra vivienda, también habitual. Es decir, que se cambie de vivienda, por lo que la Permuta o Intercambio de su vivienda habitual, con una nueva vivienda para su mismo uso, puede acogerse a los beneficios fiscales de la reinversión. Es decir, Coste en IRPF = 0.

¿Cuánto tiempo hay para invertir ese dinero en la compra de otra vivienda habitual, es decir, no hay permuta?

Hacienda concede un plazo dos años como máximo para reinvertir el dinero obtenido de la enajenación de la vivienda. La reinversión puede efectuarse de una sola vez o sucesivamente. El periodo de dos años puede ser anterior o posterior a la venta de la casa.

Es decir, al vender la casa, si no se compra inmediatamente la otra, hay dos años para hacerlo. Eso sí, debe hacerse constar en la declaración de renta del año en que ha sido vendida y comprometerse a reinvertir en las condiciones y plazos reglamentarios. En el caso de comprar una vivienda antes de vender la casa en la que se vive, hay también dos años de plazo para venderla. Ahora bien, la cantidad que se obtenga en la venta debe ser destinarla a satisfacer el importe de la nueva vivienda. Por ejemplo, si se ha pedido un préstamo, al vender se debe cancelar una parte.

¿Y si se rebasan los plazos?

Tendría que pagar a Hacienda por la ganancia obtenida más los intereses de demora correspondientes. Si se ha beneficiado de alguna deducción deberá devolverla también.

¿Y si sólo se invierte una parte del dinero de la venta?

En este caso, la parte que destine a vivienda está exenta y pagará por el resto.

¿Se puede seguir deduciendo por la nueva vivienda?

Sí, pero con límites. La base de deducción de la nueva vivienda es el resultado de restar al valor de la nueva vivienda el importe de la ganancia que ha quedado libre de tributar porque lo ha reinvertido en su la casa. También tendrá que restar la cantidad obtenida por la deducción por la antigua casa.

Un ejemplo:

Si se compró hace diez años una casa por 120.000 euros (unos 20 millones de pesetas) y en las declaraciones de la renta se ha desgravado por vivienda habitual (la cantidad que le ha dado derecho a deducir fue 100.000 euros). En 2001 la vendió por 210.000 euros (unos 35 millones de pesetas). Con ese dinero se ha comprado una casa de 270.000 euros (cerca de 45 millones de pesetas). ¿Cuál es su base de deducción? La siguiente:

- Ganancia exenta por reinversión: 90.000 euros

- Base de deducción de la nueva vivienda (al valor de la nueva vivienda se le resta la ganancia): 90.000 euros

- Base de deducción anterior: 100.000 euros

- Resultado: la base de deducción es de 80.000 euros (algo más de 13 millones de las antiguas pesetas)

Os recordamos que para las ganancias patrimoniales no objeto de exención por reinversión (Vivienda Habitual) y demás ganancias no exentas obtenidas a partir del 1 de Enero del 2009 los primeros 6.000 € tributan al 19% y la restante ganancia al 21%

Para los ejercicios iniciados a partir del 01-01-2011 esperaremos la aprobación y publicación en el BOE de la Ley de Economía Sostenible con las oportunas Modificaciones de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que parece ser se aprobaran.

Más información: http://planificacion-fiscal.com/general/%C2%BFcuanto-pagare-en-irpf-si-permuto-o-intercambio-mi-vivienda/

Adiós deducción por vivienda, ¿hola amortización?

Si ya has perdido el tren del IVA (ha subido en julio del 7% al 8%), no te pierdas ahora el de las deducciones por vivienda. Sólo por haber dejado pasar el mes de junio, ya has perdido la oportunidad de ahorrarte 3.000 euros (para una vivienda de más de 190.000 euros), si hacemos caso a los datos que maneja la Asociación de Promotores Inmobiliarios Asprima. Si dejas pasar diciembre, además, pierdes la posibilidad de deducirte hasta 9.015 euros todos los años.

Si has pensado comprar a partir de enero de 2011, tienes que echar cuentas para saber si la potencial bajada de precios te interesa o si, por el contrario, te merece más la pena comprar antes del 31 de diciembre y acogerte a las actuales deducciones. Por lo menos, tienes que saber cuánto tiene que bajar el precio de la vivienda que te interesa como para que te compense perderte la deducción fiscal anual.

Según el Banco de España, la tasa de esfuerzo registrada en 2009 supone volver a niveles de 2005. Sin contar la deducción actual, el esfuerzo familiar para comprar una vivienda sube a un 35,9% de la renta. Vamos que si compras a partir de 2011, te costará un 8% más de esfuerzo. Si tenemos en cuenta que las familias que compraron una vivienda el año pasado destinaron el 29% de sus ingresos brutos anuales a esa adquisición (descontadas las deducciones fiscales), es para pensárselo.

Atento a la base imponible

Por consenso de los miembros del REAF, Registro de Economistas Asesores Fiscal se argumenta que si la ley de Economía Sostenible se aprueba en los términos en los que está planteada ahora mismo, “los límites de los importes susceptibles de deducción variarán sustancialmente. Tal y como está planteada, para bases imponibles hasta 17.707,20 euros la deducción queda en los mismos términos que ahora (una base deducible máxima de 9.040 euros y una deducción del 15%). Para bases imponibles entre 17.707,20 y 24.107,20 euros, la base de deducción va disminuyendo proporcionalmente hasta desaparecer”.

Se añade que los contribuyentes que hayan adquirido la vivienda con anterioridad y que la estén pagando “aún van a poder seguir deduciéndose como antes, cualquiera que sea su base imponible”. Respira tranquilo. Y no sólo eso. “También conservarían la deducción en aquellos casos que comiencen la construcción en 2010, aunque no se la hayan entregado. Esto es extensible a quienes hayan comprado sobre plano con la promotora. Se va deduciendo primero por las cantidades que se pagan a la promotora y después, cuando ya te entreguen la casa, por las cantidades que abones al banco en los términos actuales”, continúa. Con una advertencia: “Hay que comprar la vivienda, no vale con dar una señal y firmar la escritura después de 2010”

Tampoco vale abrir una cuenta de ahorro–vivienda este año y comprar después. “Si se compra en 2011, se pierde la deducción por compra, aunque hayas abierto una cuenta ahorro–vivienda antes del 31 de diciembre de 2010. Sí se mantienen las deducciones de la cuenta”, opinión compartida con el REAF.

Ahorro fiscal

Si compras después de 2011, olvídate de estrategias fiscales. No hay ninguna para la vivienda. Sólo te queda amortizar para ahorrar intereses, siempre que tengas dinero ahorrado, claro, y que te compense. A partir de 2011 será una decisión puramente financiera, no fiscal. En definitiva una vez que hayan quitado la deducción para determinados niveles de renta, lo único que puede hacer quien vaya a comprar una vivienda es manejar el mercado inmobiliario para acogerse a buenas ofertas, negociar préstamos hipotecarios en buenas condiciones y poco más.

Para nosotros como expertos fiscales, está claro que quien tenga que comprar una casa buscará una buena oferta y no dejará de hacerlo sólo por la deducción, ya que es una pequeña ayuda: 1.350 euros a los que estén en el límite de 9.015 euros de préstamo pagado al año. Eso son, más o menos, 112,5 euros al mes. Con unos tipos de interés bajos, puede que esa rebaja no se note tanto o que la compensen los compradores yendo a pisos más baratos.

¿Pendiente de los precios?

Puede que estés esperando a que bajen los precios. Si es así, tienes que calcular cuánto te ahorrarás en precio en comparación con el dinero que te ahorrarías cada año en concepto de deducciones fiscales. Si ya tienes la vivienda localizada y dinero, la decisión fiscal más inteligente es comprar antes del 31 de diciembre: te ayuda a pagar menos por tu hipoteca y a tener más liquidez.

En la decisión de adquisición de una vivienda influye el precio. Parece que todavía hay recorrido a la baja. Habrá gente en la que prime más el miedo a perder la deducción que a una posible bajada de precios más adelante. Sin embargo, para un matrimonio puede suponer a lo largo de los años unos importes bastante fuertes.

¿Cómo tiene que amortizar el que compra antes de 2011?

Si compras a partir de 2011 y quieres pagar menos por tu vivienda, sólo tienes una forma de hacerlo: reducir intereses realizando amortizaciones anticipadas a tu hipoteca. Hasta ahora la decisión de amortización estaba vinculada a la deducción. La base máxima de deducción son 9.015 euros, con lo que lo ideal es haber hecho ingresos en todo el año por esa cantidad, ni más ni menos. Por tanto, si en diciembre sabes que ya has pagado, por ejemplo, 7.500 euros de hipoteca (entre amortización e intereses), entonces te puede convenir (si puedes permitírtelo) el amortizar 1.515 euros extras antes del 31 de diciembre, de manera que aproveches al máximo la deducción. Si por el contrario durante el año has sobrepasado los 9.015 euros, entonces sería bueno esperar a enero del año siguiente para amortizar alguna cantidad extra.

¿Plazo o cuotas?

En opinión consensuada tanto de expertos fiscales, como financieros,  a qué te interesa más a la hora de amortizar: destinar el dinero a recortar los plazos o a recortar cuota cada mes. ¿La respuesta? Amortizar en tiempo, no en cuota,  porque así también reduces en dinero ya que el total de intereses pagados será menor y el capital amortizado mayor y tratando de optimizar en la medida de lo posible la deducción máxima, simultánea al ahorro financiero.  Opción viable solo si con lo que se pague no se llega a final de mes será una alternativa el reducir cuota. Tú decides.